Главная | Автоюрист | Постановление вас об отмене ргистрации договора аренды более 11 месяцев

Как оформить пролонгацию договора аренды, заключенного на срок 11 месяцев?


Изменение арендной платы Пленум ВАС РФ принял рассматриваемое Постановление далее - Постановление N 13 , в котором дал разъяснения по многим спорным вопросам, касающимся арендных отношений. В Постановлении N 13 разъясняется, что аренда части вещи к примеру, части земельного участка, не являющейся самостоятельным объектом права является допустимой и не противоречит законодательству п.

на журналы

Одним из аргументов, высказанных в Постановлении N 13 в поддержку допустимости аренды части вещи, является ссылка на то, что Гражданский кодекс РФ, включая ст. Отсюда можно сделать вывод, что собственник иной законный владелец вещи может оставаться владельцем вещи, которая передана в аренду, только в том случае, если эта вещь передана в аренду не в полном объеме, не "целиком".

Этот тезис связан с известным юридическим принципом, заключающимся в том, что несколько лиц не могут быть одновременно владельцами одной и той же вещи "Ибо одно владение может быть у двоих не более, чем если бы считалось, что ты стоишь в том месте, где я стою, или там, где я сижу, считалось бы, что и ты сидишь", Павел, D. Следует отметить, что в проекте Федерального закона N "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации" п.

Поскольку понятие "держание" в настоящее время неизвестно российскому законодательству, можно сделать следующий вывод: Таким образом, согласно Постановлению N 13 договоры аренды, заключенные в отношении части вещи, не должны признаваться незаключенными или недействительными. В судебной практике в отношении аренды части земельного участка в настоящее время преобладает другая правовая позиция, согласно которой, к примеру, земельный участок или его часть может быть объектом аренды только после формирования границ межевания и постановки на кадастровый учет.

В противном случае договор аренды участка или его части является незаключенным см. В то же время имеются и немногочисленные примеры обратной судебной практики, в которых допускается заключение договоров аренды в отношении части земельного участка, не прошедшей кадастровый учет см. Следует отметить, что аренда части земельного участка достаточно широко распространена на практике.

Более того, крупными участниками гражданского оборота утверждаются типовые формы таких договоров см. Обращаем внимание, что согласно п. Аренда части помещения в судебной практике допускается, если в договоре содержатся данные, позволяющие индивидуализировать эту часть, а также если она обозначена на поэтажном плане см.

Удивительно, но факт! Вывод из судебной практики:

Договор аренды части недвижимой вещи, заключенный на срок более одного года, согласно разъяснениям п. В этом случае обременение в виде аренды устанавливается на всю недвижимую вещь в целом. Пленум ВАС РФ разъяснил, что в такой ситуации не требуется представление уполномоченному органу документов кадастрового учета части недвижимой вещи, поскольку кадастровый паспорт "целой" недвижимой вещи уже имеется в деле правоустанавливающих документов. Таким образом, предоставление кадастрового паспорта недвижимой вещи ее части в случае государственной регистрации договора аренды части недвижимости потребуется лишь в том случае, если ранее кадастровый паспорт не был представлен.

В то же время в п. Это особенно важно для ситуаций, требующих обязательной государственной регистрации договоров аренды части недвижимого имущества. Пленум ВАС РФ рекомендует представлять для государственной регистрации подписанный сторонами такого договора аренды документ, в котором будет содержаться графическое и или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществлять арендатор.

Этот документ также должен иметь ссылки на данные кадастрового паспорта соответствующей недвижимой вещи. Пленум ВАС РФ обратил внимание на то, что отсутствие кадастрового паспорта недвижимого имущества среди документов, подаваемых на регистрацию договора аренды части недвижимости, не может служить основанием для отказа в такой регистрации, если из описания предмета аренды следует, что он согласован сторонами. Иной подход к государственной регистрации договоров аренды части недвижимого имущества в п. В соответствии со смыслом гл.

ФНС: арендатор - не всегда налоговый агент по НДС

V ЗК РФ в данной ситуации государственная регистрация такого договора аренды невозможна без предварительного проведения кадастрового учета этой части земельного участка. Однако это строгое правило не распространяется на случаи передачи части государственных или муниципальных земельных участков в субаренду. Индивидуализация предмета договора аренды.. Ранее в судебной практике в некоторых случаях встречалась позиция, схожая с изложенной в п. Однако эта практика не была единообразной. Так, была достаточно распространена и иная позиция, согласно которой недостатки, связанные с ненадлежащим описанием объекта аренды, не могут устраняться путем фактического исполнения этого договора, поскольку он является незаключенным см.

Следует отметить, что разъяснения правоприменительной практики в Постановлении N 13 в отношении индивидуализации предмета аренды продолжают идеи, изложенные в отношении купли-продажи будущей вещи п. Важное разъяснение содержится в п. В соответствии с этой нормой арендодатель должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору.

Следовательно, само по себе отсутствие у арендодателя прав на предмет аренды не влечет признания такого соглашения недействительным в соответствии со ст. Также не противоречит законодательству передача в аренду имущества, право собственности на которое еще не было зарегистрировано арендодателем. Однако в судебной практике в настоящее время доминирует противоположный подход.

Договоры аренды в отношении имущества, право собственности на которое не было зарегистрировано за арендодателем, признаются ничтожными см. Тем не менее судебная практика, допускающая сдачу в аренду недвижимого имущества, право собственности на которое еще не было зарегистрировано, также имела место см. Допустимость заключения договора аренды будущей вещи указывает, помимо прочего, на то, что "вещный эффект" аренды возникает не в момент заключения договора аренды, а лишь после передачи объекта аренды арендатору.

Постановление вас об отмене ргистрации договора аренды более 11 месяцев сейчас

Указанные разъяснения о необходимости разграничения момента возникновения обязательственно-правовой связанности сторон договора и момента возникновения "вещного эффекта" аренды также являются продолжением идей, изложенных Пленумом ВАС РФ в отношении купли-продажи будущей вещи п. Если договор аренды не был исполнен, в том числе по причине того, что арендодатель не получил прав на предмет аренды, то данный арендодатель должен возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.

Такой договор является ничтожным ст. Схожая правовая позиция по этому вопросу встречалась в судебной практике и ранее см. Следует отметить, что в судебных актах уже получила некоторое распространение практика применения разъяснений Постановления N 54 в отношении аренды будущей вещи см.

Аренда объекта недвижимости, в отношении которого отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию.. Достаточно распространенной была точка зрения, что этот документ является необходимым для государственной регистрации права собственности на возведенный объект капитального строительства недвижимости. Это вывод можно было сделать, исходя из п.

В связи с этим Пленум ВАС РФ разъяснил, что само по себе отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не препятствует сдаче его в аренду п. Суд обратил внимание на то, что разрешение на ввод в эксплуатацию объекта аренды может быть получено позднее. Однако факт эксплуатации объекта капитального строительства без такого разрешения может повлечь административную ответственность виновных в этом лиц арендатора и или арендодателя в соответствии с ч. Пленум ВАС РФ также указал, что деятельность этих лиц может быть приостановлена в соответствии с законодательством об административных правонарушениях.

Следует отметить, что ранее в правоприменительной практике преобладал подход, согласно которому договор аренды объекта недвижимости может быть заключен только после выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, поскольку правоотношения сторон до этого момента оформлялись с помощью заключения предварительного договора аренды Постановления Президиума ВАС РФ от Также в Постановлении N 13 специально отмечена невозможность передачи в аренду объектов самовольного строительства.

Такой договор является ничтожным в соответствии со ст. Доказывание арендатором наличия права собственности на объект аренды при разрешении спора из договора аренды..

этот Постановление вас об отмене ргистрации договора аренды более 11 месяцев мозг

В судебной практике этот вывод был истолкован в том смысле, что арендодатель не должен доказывать наличие у него права собственности на объект аренды, а соответствующие доводы неисправного арендатора, фактически использующего имущество, не должны приниматься в расчет см. Из изложенной выше позиции Пленума ВАС РФ следует, среди прочего, что при рассмотрении судами споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по внесению арендной платы по договору, суды не должны принимать во внимание доводы о том, что: В рассматриваемом Постановлении указано, что правила о расчетах при виндикации ст.

Изложенный вывод уже встречался в судебной практике см. Кроме того Пленум ВАС РФ указал, что собственник, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, вправе на основании абз. Ответчиками по такому исковому требованию могут являться: В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно п. В последнем случае собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые добросовестный арендодатель извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Пленум ВАС РФ также обратил внимание на то, что иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит. Несколько договоров аренды в отношении одного и того же имущества..

Поскольку договоры аренды, предусматривающие такое пользование владение и пользование арендуемым имуществом, которое не может одновременно осуществляться несколькими арендаторами, не могут быть должным образом исполнены, то к отношениям арендаторов и арендодателя следует применять правила гражданского законодательства о неисполнении обязательства передать индивидуально-определенную вещь ст.

Пленум ВАС РФ разъяснил, что арендатор, которому не было передано арендованное имущество, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки п. Указанная правовая позиция не относится к случаям, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени.

И данная позиция по-прежнему используется органами исполнительной власти см.

Все Постановление вас об отмене ргистрации договора аренды более 11 месяцев Возможно

Государственная регистрация договора аренды.. Такой незарегистрированный договор аренды связывает его стороны условиями об арендной плате и о неустойке за нарушение условий пользования имуществом, если: В то же время у арендатора по такому договору не возникают права, которые касаются третьих лиц право преимущественного заключения договора на новый срок, право на сохранение договора аренды в силе при смене арендодателя и др.

До настоящего времени в судебной практике преобладала позиция, согласно которой договор аренды, который подлежал государственной регистрации, но не был зарегистрирован, является незаключенным см. Однако в ряде случаев арбитражные суды указывали на то, что нарушение по вине арендодателя требования об обязательной регистрации договора аренды, заключенного на срок, превышающий один год, не является основанием для освобождения арендатором имущества, если срок аренды, указанный в договоре, не истек см.

Напоминаем, что в недавно принятом Федеральном законе от В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок один год и более, возобновилась с 4 марта г. Расторжение договора аренды после оплаты арендатором задолженности.. В Постановлении N 13 указывается, что сам по себе факт погашения арендатором задолженности по договору аренды не лишает арендодателя права потребовать расторжения этого договора путем предъявления соответствующего требования в разумный срок п.

Однако по истечении разумного срока арендодатель это право теряет. В то же время в судебной практике ранее находила поддержку иная правовая позиция, согласно которой неисполнение арендатором договорной обязанности не влечет расторжения договора, если арендатор устранил нарушение его последствия в разумный срок см. В Постановлении N 73 в новой редакции существенное внимание уделено проблеме изменения размера арендной платы п. Данная проблема особенно актуальна для отношений, связанных с арендой недвижимого имущества здания, строения, сооружения, земельного участка , находящегося в государственной или муниципальной собственности далее - публичная собственность.

В судебной практике встречаются случаи одностороннего многократного изменения размера арендной платы по таким договорам. В качестве примеров можно привести: В большинстве своем изменение размера арендной платы происходит путем изменения нормативного правового акта публично-правового образования, которым утверждена методика расчета арендной платы. И как правило, в договорах аренды публичного имущества соответствующего публично-правового образования указано, что изменение такого нормативного правового акта влечет изменение размера арендной платы.

Постановление N 73 в новой редакции несколько изменяет данную правовую ситуацию, однако следует обратить внимание на то, что значительная часть разъяснений этого Постановления относится к изменению арендной платы, которая не относится к регулируемым ценам. В настоящее время к регулируемым ценам относится арендная плата за пользование земельным участком, находящимся в публичной собственности, что следует из п. Таковой является и минимальный размер арендной платы по договору аренды лесного участка, что следует из ст.

Таким образом, для применения обозначенных выше п. Исходя из этого, если по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически торги на повышение ставки арендной платы , регулируемая арендная плата не применяется. Данное разъяснение имеет существенное значение в том числе для отношений по предоставлению земельных участков, находящихся в публичной собственности, для целей строительства, поскольку такое предоставление земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта в специально предусмотренных нормативным правовым актом субъекта РФ или муниципального образования случаях осуществляется на торгах п.

Также Пленум ВАС РФ в рассматриваемом Постановлении разъяснил, что допускается установление арендной платы таким образом, что государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы.

комментарии

При этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом. Размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате. В этой связи целесообразно обратить внимание на то, что в практике Президиума ВАС РФ есть пример попытки признания ничтожным условия о плате за право заключить договор аренды.

Однако Президиум ВАС РФ в удовлетворении этого требования отказал, поскольку указанное условие является частью условий об арендной плате и оспариванию подлежат условия об арендной плате в целом, но не в части Постановление Президиума ВАС РФ от

Читайте также:

  • Как писать невыполнение слитно или раздельно
  • Обязанности помощника юриста в турагентстве
  • Расчет суммы морального ущерба за просроченный продукт